I. Einleitung
Wenn ein Bauherr die Werklohnforderung schuldig bleibt, stellt sich für den Unternehmer regelmässig die Frage, wie er seine Forderung rasch und kostengünstig durchsetzen kann. Eine Möglichkeit besteht darin, ein Bauhandwerkerpfandrecht auf dem Grundstück eintragen zu lassen, auf dem er seine Handwerksarbeit (mit oder ohne Materiallieferung) erbracht hat.
Dieser Beitrag konzentriert sich auf eine oft übersehene, aber wichtige Fragestellung: Wann macht die Eintragung eines Bauhandwerkerpfandrechts aus unternehmerischen Überlegungen überhaupt Sinn?
II. Wofür gibt es das Bauhandwerkerpfandrecht?
Die Rechtsfigur des Bauhandwerkerpfandrechts wurde ursprünglich dafür geschaffen, die Werklohnforderung des Unternehmers zu sichern. Der Handwerker schafft mit seiner Arbeit einen Mehrwert für das Grundstück. Das Grundstück soll deshalb als Sicherheit dafür dienen, dass der Handwerker für seine (Mehrwert schaffende) Arbeit entschädigt wird. Diese Sicherheit steht dem Unternehmer auch dann zur Verfügung, wenn er den Werkvertrag mit einem Generalunternehmer – und nicht mit dem Grundeigentümer – geschlossen hat, und der Generalunternehmer seiner Zahlungspflicht nicht nachkommen kann (z.B. weil er in Konkurs fällt).
Hier gilt grundsätzlich: Sobald Zweifel an der Bonität des Werklohnschuldners bestehen, ist die Eintragung eines Bauhandwerkerpfandrechts geboten und ein probates Mittel, die Werklohnforderung zu sichern.
III. Das Bauhandwerkerpfandrecht als wirksames Druckmittel?
In der Praxis beobachten wir regelmässig, dass Unternehmer mit der Eintragung eines Bauhandwerkerpfandrechts versuchen, Druck auf den Grundeigentümer auszuüben, um die Werklohnforderung durchsetzen zu können.
Vorteile des Verfahrens um provisorische Eintragung
Das Verfahren für die provisorische Eintragung ist ein summarisches Verfahren und damit verhältnismässig schnell und kostengünstig. Der Unternehmer muss die Anspruchsvoraussetzungen für die provisorische Eintragung des Pfandrechts bloss glaubhaft machen (d.h. nicht lückenlos beweisen) und die behauptete Forderung und die Erbringung seiner Leistungen nicht bis in jedes Detail darlegen. Die Chancen sind deshalb regelmässig gut, dass das Bauhandwerkerpfandrecht zumindest provisorisch eingetragen wird. Doch wie geht es von hier an weiter?
Provisorischer Eintrag erfolgt – Fall gewonnen oder die Büchse der Pandora geöffnet?
Wenn das Bauhandwerkerpfandrecht provisorisch eingetragen ist, muss der Unternehmer Klage auf definitive Eintragung des Pfandrechts anheben. Das Gericht setzt ihm hierfür eine Frist von – je nach Praxis – 30 oder 60 Tagen an. Diese Frist ist nur in ganz spezifischen Fällen erstreckbar. Der Unternehmer ist deshalb faktisch gezwungen, innert Frist Klage anzuheben. Andernfalls wird das provisorisch eingetragene Pfandrecht (unwiederbringlich) gelöscht und der bisherige Aufwand war für nichts.
Das Verfahren um definitive Eintragung des Bauhandwerkerpfandrechts wird – je nach Streitwert – im vereinfachten Verfahren (bis CHF 30’000.00) oder im ordentlichen Verfahren (ab CHF 30’000.00) geführt. In beiden Verfahren muss der Unternehmer nunmehr sämtliche Anspruchsvoraussetzungen für die Eintragung des Bauhandwerkerpfandrechts – d.h. auch die dem Pfandrecht zu Grunde liegende Werklohnforderung – in allen Einzelheiten behaupten, detailliert begründen und beweisen (d.h. nicht bloss glaubhaft machen). Der Unternehmer manövriert sich damit direkt in den ordentlichen materiellen Prozess – mit allen Kostenfolgen und Risiken.
Wichtig: Gegenstand des Verfahrens ist nach wie vor die Eintragung des Bauhandwerkerpfandrechts (d.h. die pfandrechtliche Sicherung der Forderung), nicht die Durchsetzung der Werklohnforderung (d.h. der Erhalt des Werklohns). Will der Unternehmer seine Werklohnforderung durchsetzen, muss er (zumindest noch bis am 1. Januar 2025) für die Forderungsklage – wie üblich – ein weiteres Verfahren durchlaufen, das mit einer Schlichtungsverhandlung beginnt.
Sind Werklohnschuldner und Eigentümer des pfandbelasteten Grundstücks nicht identisch, muss ein Verfahren sowohl gegen den Werklohnschuldner als auch gegen den Grundeigentümer des belasteten Grundstückes geführt werden: Gegen den Werklohnschuldner zur Durchsetzung des Werklohns und gegen den Grundeigentümer zur definitiven Eintragung des Pfandrechts.
Druck aufgebaut oder unnötig rasch einen Mehrfrontenkrieg angestossen?
Unabhängig von den eben geschilderten verfahrensrechtlichen und aufwandsmässigen Gesichtspunkten sollte sich der Unternehmer weitere, tatsächliche/wirtschaftliche Überlegungen machen, bevor er ein Bauhandwerkerpfandrecht eintragen lässt. Je nach den konkreten Umständen kann dies (k)einen Sinn ergeben:
Beispiel 1: Ein Grundstückseigentümer hat mit dem Unternehmer einen Werkvertrag geschlossen, um ein Einfamilienhaus (EFH) zu erstellen. Er beabsichtigt, das EFH selbst zu bewohnen und muss keine (weiteren) Hypothekarbelastungen des Grundstücks vornehmen.
In dieser Konstellation erfährt der Eigentümer des belasteten Grundstückes – objektiv betrachtet – keine wesentlichen Nachteile durch den Eintrag des Bauhandwerkerpfandrechts, solange die Werklohnforderung nicht ebenfalls erstellt und das Grundstück als Pfand verwertbar ist. Droht tatsächlich die Pfandverwertung, kann er die Forderung immer noch bezahlen, und das Pfandrecht wird gelöscht. Das Pfandrecht dient in dieser Konstellation deshalb nur sehr eingeschränkt und erst im fortgeschrittenen Verfahrensstadium als Druckmittel.
Beispiel 2: Ein Generalunternehmer schliesst den Werkvertrag mit dem pfandberechtigten Unternehmer zur Erstellung eines EFH / von Stockwerkeigentumseinheiten und verkauft dieses/diese. Der Käufer ist bereits als Eigentümer im Grundbuch eingetragen.
Auch in dieser Situation besteht das Risiko einer Doppelzahlung – allerdings für den Käufer als neuen Eigentümer, der gerade nichts mit dem Bau zu tun haben wollte. Erstens bezahlt er den Kauf- / Werkpreis an den Generalunternehmer. Wenn dieser den Unternehmer nicht bezahlt, kann der Unternehmer das Grundstück als Pfand verwerten. Der Käufer kann die Verwertung nur durch eine Bezahlung des Werklohns des Unternehmers abwenden und die an den Generalunternehmer geleistete Zahlung im Umfang der Doppelzahlung zurückfordern. Hierzu ist ein neues Verfahren nötig, in welchem der Eigentümer als Kläger auftritt. Er muss die Kosten vorschiessen und trägt das Prozessrisiko. Das Bauhandwerkerpfandrecht vermag in einer solchen Situation bereits relativ früh als Druckmittel zu dienen, da der Eigentümer alles daran setzen wird, damit der Generalunternehmer die Werklohnforderung des Unternehmers bezahlt und das Pfandrecht dadurch gelöscht wird. Zudem wird im Kauf-/Werkvertrag oft vereinbart, dass der Generalunternehmer verpflichtet ist, Bauhandwerkerpfandrechte umgehend zur Löschung zu bringen. Das Bauhandwerkerpfandrecht erfüllt seine Funktion als Druckmittel somit gut.
Beispiel 3: Ein Generalunternehmer schliesst den Werkvertrag mit dem pfandberechtigten Unternehmer zur Erstellung eines EFH oder von Stockwerkeigentumseinheiten und verkauft dieses/diese. Der Käufer ist noch nicht als Eigentümer im Grundbuch eingetragen; die Eigentumsübertragung soll erst nach Fertigstellung der Baute und Leistung des vollständigen Kaufpreises erfolgen.
Der Generalunternehmer ist verpflichtet, das Eigentum am Kaufgrundstück lastenfrei zu übertragen. Er kann seine Verpflichtungen aus dem Kaufvertrag somit nicht erfüllen, wenn ein Bauhandwerkerpfandrecht auf dem zu übertragenden Grundstück eingetragen ist. Der Käufer wird den Kaufpreis erst dann (vollständig) leisten, wenn das Bauhandwerkerpfandrecht gelöscht ist. Das Bauhandwerkerpfandrecht erfüllt seine Funktion als Druckmittel in dieser Situation rasch und gut.
IV. Fazit
Das Bauhandwerkerpfandrecht kann zwei unterschiedliche Funktionen erfüllen:
- Absicherung einer Werklohnforderung
- Druckmittel zur Durchsetzung einer Werklohnforderung.
Sobald Zweifel an der Bonität des Werklohnschuldners bestehen, ist die Eintragung eines Bauhandwerkerpfandrechts geboten und ein probates Mittel, die Werklohnforderung zu sichern.
Als Druckmittel kann das Bauhandwerkerpfandrecht dann eingesetzt werden, wenn
- der Werklohnschuldner und der Grundstückseigentümer nicht identisch sind, oder (und insb.)
- wenn der Grundstückseigentümer das belastete Grundstück in absehbarer Zeit verkaufen will.
Es ist vor der Einleitung des Eintragungsverfahrens somit zu prüfen,
- welcher Zweck mit der Eintragung verfolgt werden soll (Sicherung oder Durchsetzung der Werklohnforderung oder ev. beides);
- ob der Zweck aufgrund der konkreten Umstände überhaupt erreicht werden kann;
- ob der anfallende Aufwand (Prozessführung nicht bloss für die provisorische, sondern auch für die definitive Eintragung sowie zur Durchsetzung der Werklohnforderung) in einem vernünftigen Verhältnis zum erwarteten Nutzen steht;
- ob es geeignetere Alternativen gibt, die Streitigkeit zu erledigen (Prozessauskauf, unter Einbezug sämtlicher Parteien [z.B. Generalunternehmer, weitere Subunternehmer, Grundeigentümer, Versicherungen etc.]).
Ob sich ein Bauhandwerkerpfandrecht als Segen oder als Fluch herausstellt, hängt damit wesentlich von einer frühen Bedarfs- und Zustandsanalyse ab, die in Zusammenarbeit mit einem spezialisierten Anwalt mit geringem Aufwand effizient vorgenommen werden kann.
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| MLaw Tobias Schmidlin Advokat |
Dr. Fabia Spiess Advokatin & Partnerin |
Hinweis: Es wird kein Anspruch auf Vollständigkeit und Ausschliesslichkeit der Inhalte gestellt. Die zur Verfügung gestellten Informationen ersetzen keine individuelle juristische Beratung. Sie sind unverbindlich und nicht Gegenstand eines anwaltlichen Beratungsvertrages.
