{"id":4948,"date":"2024-11-29T10:52:30","date_gmt":"2024-11-29T09:52:30","guid":{"rendered":"https:\/\/www.lexterna.ch\/staging\/tod-im-cyberspace-copy\/"},"modified":"2026-05-07T12:30:06","modified_gmt":"2026-05-07T10:30:06","slug":"das-bauhandwerkerpfandrecht","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.lexterna.ch\/staging\/das-bauhandwerkerpfandrecht\/","title":{"rendered":"Das Bauhandwerkerpfandrecht: Wann macht die Eintragung aus unternehmerischen \u00dcberlegungen \u00fcberhaupt Sinn?"},"content":{"rendered":"

\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 I.\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 Einleitung<\/h1>\n

Wenn ein Bauherr die Werklohnforderung schuldig bleibt, stellt sich f\u00fcr den Unternehmer regelm\u00e4ssig die Frage, wie er seine Forderung rasch und kosteng\u00fcnstig durchsetzen kann. Eine M\u00f6glichkeit besteht darin, ein Bauhandwerkerpfandrecht auf dem Grundst\u00fcck eintragen zu lassen, auf dem er seine Handwerksarbeit (mit oder ohne Materiallieferung) erbracht hat.<\/p>\n

Dieser Beitrag konzentriert sich auf eine oft \u00fcbersehene, aber wichtige Fragestellung: Wann macht die Eintragung eines Bauhandwerkerpfandrechts aus unternehmerischen \u00dcberlegungen \u00fcberhaupt Sinn?<\/p>\n

\u00a0\u00a0\u00a0 II.\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 Wof\u00fcr gibt es das Bauhandwerkerpfandrecht?<\/h1>\n

Die Rechtsfigur des Bauhandwerkerpfandrechts wurde urspr\u00fcnglich daf\u00fcr geschaffen, die Werklohnforderung des Unternehmers zu sichern. Der Handwerker schafft mit seiner Arbeit einen Mehrwert f\u00fcr das Grundst\u00fcck. Das Grundst\u00fcck soll deshalb als Sicherheit daf\u00fcr dienen, dass der Handwerker f\u00fcr seine (Mehrwert schaffende) Arbeit entsch\u00e4digt wird. Diese Sicherheit steht dem Unternehmer auch dann zur Verf\u00fcgung, wenn er den Werkvertrag mit einem Generalunternehmer \u2013 und nicht mit dem Grundeigent\u00fcmer \u2013 geschlossen hat, und der Generalunternehmer seiner Zahlungspflicht nicht nachkommen kann (z.B. weil er in Konkurs f\u00e4llt).<\/p>\n

Hier gilt grunds\u00e4tzlich: Sobald Zweifel an der Bonit\u00e4t des Werklohnschuldners bestehen, ist die Eintragung eines Bauhandwerkerpfandrechts geboten und ein probates Mittel, die Werklohnforderung zu sichern.<\/strong><\/p>\n

\u00a0 III.\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 Das Bauhandwerkerpfandrecht als wirksames Druckmittel?<\/h1>\n

In der Praxis beobachten wir regelm\u00e4ssig, dass Unternehmer mit der Eintragung eines Bauhandwerkerpfandrechts versuchen, Druck auf den Grundeigent\u00fcmer auszu\u00fcben, um die Werklohnforderung durchsetzen zu k\u00f6nnen.<\/p>\n

Vorteile des Verfahrens um provisorische Eintragung<\/u><\/em><\/p>\n

Das Verfahren f\u00fcr die provisorische Eintragung ist ein summarisches Verfahren und damit verh\u00e4ltnism\u00e4ssig schnell und kosteng\u00fcnstig. Der Unternehmer muss die Anspruchsvoraussetzungen f\u00fcr die provisorische Eintragung des Pfandrechts bloss glaubhaft machen (d.h. nicht l\u00fcckenlos beweisen) und die behauptete Forderung und die Erbringung seiner Leistungen nicht bis in jedes Detail darlegen. Die Chancen sind deshalb regelm\u00e4ssig gut, dass das Bauhandwerkerpfandrecht zumindest provisorisch eingetragen wird. Doch wie geht es von hier an weiter?<\/p>\n

Provisorischer Eintrag erfolgt \u2013 Fall gewonnen oder die B\u00fcchse der Pandora ge\u00f6ffnet?<\/u><\/em><\/p>\n

Wenn das Bauhandwerkerpfandrecht provisorisch eingetragen ist, muss der Unternehmer Klage auf definitive Eintragung des Pfandrechts anheben. Das Gericht setzt ihm hierf\u00fcr eine Frist von \u2013 je nach Praxis \u2013 30 oder 60 Tagen an. Diese Frist ist nur in ganz spezifischen F\u00e4llen erstreckbar. Der Unternehmer ist deshalb faktisch gezwungen, innert Frist Klage anzuheben. Andernfalls wird das provisorisch eingetragene Pfandrecht (unwiederbringlich) gel\u00f6scht und der bisherige Aufwand war f\u00fcr nichts.<\/p>\n

Das Verfahren um definitive Eintragung des Bauhandwerkerpfandrechts wird \u2013 je nach Streitwert \u2013 im vereinfachten Verfahren (bis CHF 30’000.00) oder im ordentlichen Verfahren (ab CHF 30’000.00) gef\u00fchrt. In beiden Verfahren muss der Unternehmer nunmehr s\u00e4mtliche Anspruchsvoraussetzungen f\u00fcr die Eintragung des Bauhandwerkerpfandrechts \u2013 d.h. auch die dem Pfandrecht zu Grunde liegende Werklohnforderung \u2013 in allen Einzelheiten behaupten, detailliert begr\u00fcnden und beweisen (d.h. nicht bloss glaubhaft machen). Der Unternehmer man\u00f6vriert sich damit direkt in den ordentlichen materiellen Prozess \u2013 mit allen Kostenfolgen und Risiken.<\/strong><\/p>\n

Wichtig: Gegenstand des Verfahrens ist nach wie vor die Eintragung des Bauhandwerkerpfandrechts (d.h. die pfandrechtliche Sicherung der Forderung), nicht die Durchsetzung der Werklohnforderung (d.h. der Erhalt des Werklohns). Will der Unternehmer seine Werklohnforderung durchsetzen, muss er (zumindest noch bis am 1. Januar 2025) f\u00fcr die Forderungsklage \u2013 wie \u00fcblich \u2013 ein weiteres Verfahren durchlaufen, das mit einer Schlichtungsverhandlung beginnt.<\/p>\n

Sind Werklohnschuldner und Eigent\u00fcmer des pfandbelasteten Grundst\u00fccks nicht identisch, muss ein Verfahren sowohl gegen den Werklohnschuldner als auch gegen den Grundeigent\u00fcmer des belasteten Grundst\u00fcckes gef\u00fchrt werden: Gegen den Werklohnschuldner zur Durchsetzung des Werklohns und gegen den Grundeigent\u00fcmer zur definitiven Eintragung des Pfandrechts.<\/p>\n

Druck aufgebaut oder unn\u00f6tig rasch einen Mehrfrontenkrieg angestossen?<\/u><\/em><\/p>\n

Unabh\u00e4ngig von den eben geschilderten verfahrensrechtlichen und aufwandsm\u00e4ssigen Gesichtspunkten sollte sich der Unternehmer weitere, tats\u00e4chliche\/wirtschaftliche \u00dcberlegungen machen, bevor er ein Bauhandwerkerpfandrecht eintragen l\u00e4sst. Je nach den konkreten Umst\u00e4nden kann dies (k)einen Sinn ergeben:<\/p>\n

Beispiel 1<\/em>: Ein Grundst\u00fcckseigent\u00fcmer hat mit dem Unternehmer einen Werkvertrag geschlossen, um ein Einfamilienhaus (EFH) zu erstellen. Er beabsichtigt, das EFH selbst zu bewohnen und muss keine (weiteren) Hypothekarbelastungen des Grundst\u00fccks vornehmen.<\/p>\n

In dieser Konstellation erf\u00e4hrt der Eigent\u00fcmer des belasteten Grundst\u00fcckes \u2013 objektiv betrachtet \u2013 keine wesentlichen Nachteile durch den Eintrag des Bauhandwerkerpfandrechts, solange die Werklohnforderung nicht ebenfalls erstellt und das Grundst\u00fcck als Pfand verwertbar ist. Droht tats\u00e4chlich die Pfandverwertung, kann er die Forderung immer noch bezahlen, und das Pfandrecht wird gel\u00f6scht. Das Pfandrecht dient in dieser Konstellation deshalb nur sehr eingeschr\u00e4nkt und erst im fortgeschrittenen Verfahrensstadium als Druckmittel.<\/strong><\/p>\n

Beispiel 2:<\/em> Ein Generalunternehmer schliesst den Werkvertrag mit dem pfandberechtigten Unternehmer zur Erstellung eines EFH \/ von Stockwerkeigentumseinheiten und verkauft dieses\/diese. Der K\u00e4ufer ist bereits als Eigent\u00fcmer im Grundbuch eingetragen.<\/p>\n

Auch in dieser Situation besteht das Risiko einer Doppelzahlung \u2013 allerdings f\u00fcr den K\u00e4ufer<\/u> als neuen Eigent\u00fcmer, der gerade nichts mit dem Bau zu tun haben wollte.\u00a0 Erstens bezahlt er den Kauf- \/ Werkpreis an den Generalunternehmer. Wenn dieser den Unternehmer nicht bezahlt, kann der Unternehmer das Grundst\u00fcck als Pfand verwerten. Der K\u00e4ufer kann die Verwertung nur durch eine Bezahlung des Werklohns des Unternehmers abwenden und die an den Generalunternehmer geleistete Zahlung im Umfang der Doppelzahlung zur\u00fcckfordern. Hierzu ist ein neues Verfahren n\u00f6tig, in welchem der Eigent\u00fcmer als Kl\u00e4ger auftritt. Er muss die Kosten vorschiessen und tr\u00e4gt das Prozessrisiko. Das Bauhandwerkerpfandrecht vermag in einer solchen Situation bereits relativ fr\u00fch als Druckmittel zu dienen, da der Eigent\u00fcmer alles daran setzen wird, damit der Generalunternehmer die Werklohnforderung des Unternehmers bezahlt und das Pfandrecht dadurch gel\u00f6scht wird.<\/strong> Zudem wird im Kauf-\/Werkvertrag oft vereinbart, dass der Generalunternehmer verpflichtet ist, Bauhandwerkerpfandrechte umgehend zur L\u00f6schung zu bringen. Das Bauhandwerkerpfandrecht erf\u00fcllt seine Funktion als Druckmittel somit gut.<\/p>\n

Beispiel 3<\/em>: Ein Generalunternehmer schliesst den Werkvertrag mit dem pfandberechtigten Unternehmer zur Erstellung eines EFH oder von Stockwerkeigentumseinheiten und verkauft dieses\/diese. Der K\u00e4ufer ist noch nicht als Eigent\u00fcmer im Grundbuch eingetragen; die Eigentums\u00fcbertragung soll erst nach Fertigstellung der Baute und Leistung des vollst\u00e4ndigen Kaufpreises erfolgen.<\/p>\n

Der Generalunternehmer ist verpflichtet, das Eigentum am Kaufgrundst\u00fcck lastenfrei zu \u00fcbertragen. Er kann seine Verpflichtungen aus dem Kaufvertrag somit nicht erf\u00fcllen, wenn ein Bauhandwerkerpfandrecht auf dem zu \u00fcbertragenden Grundst\u00fcck eingetragen ist. Der K\u00e4ufer wird den Kaufpreis erst dann (vollst\u00e4ndig) leisten, wenn das Bauhandwerkerpfandrecht gel\u00f6scht ist. Das Bauhandwerkerpfandrecht erf\u00fcllt seine Funktion als Druckmittel in dieser Situation rasch und gut.<\/strong><\/p>\n

\u00a0 IV.\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 Fazit<\/h1>\n

Das Bauhandwerkerpfandrecht kann zwei unterschiedliche Funktionen erf\u00fcllen:<\/p>\n